글로벌경제신문

2019.09.19(목)
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사진제공=뉴시스
[글로벌경제 이승원 기자]
올해부터 내년까지 준공후 미분양 물량이 최대 3만호를 넘어설 것이란 전망이 나왔다. 국내 주택시장은 공급의 급증과 급락 현상이 주기적으로 발생하고 있는데 지난 2015년께 금융 규제 완화 등에 힘입어 이뤄진 초과공급이 시차를 두고 내년까지 준공후 미분양 물량이 쏟아질 것이란 전망이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원(경제전략연구부장)은 26일 KDI 정책포럼 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향'이라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 2015년도 주택 인허가 물량은 75만호로 당시 기초주택 수요인 40만7000호를 34만3000호 가량의 공급 초과를 나타냈다. 보고서는 "이는 3년의 시차를 두고 준공후 미분양 증가를 가져온다"고 분석했다.

보고서는 이같은 현상에 대해 ▲정부의 대규모 주택용지 조성 및 공급 ▲건설사의 낮은 자기자본비용 부담 ▲높은 선분양금액 의존 ▲택지지구 지정에서부터 분양까지의 긴 시차 ▲주택 경기의 수요적 영향 등이 복합적으로 작용한 결과라고 설명했다.

우리나라는 이미 2008년 주택보급률이 100%를 넘어섰다. 송 연구위원은 "과거에는 미분양이 생기든 빈집이 생기든 수요가 공급을 초과해서 일정부분 흡수할 수 있는 여력이 강했다"면서 "앞으로의 주기적인 주택공급 급증현상은 과연 우리나라의 주택시장이 감당할 수 있는 수준인가를 다시 한번 점검해 볼 필요가 있다"고 밝혔다.

송 연구위원은 주로 경기 지역 신도시를 중심으로 준공후 미분양 물량이 늘어날 것으로 전망했다. 또 일부 광역시에서도 증가할 것으로 내다봤다.

이처럼 준공후 미분양 물량이 늘어나면 건설사의 손실이 커지면서 동시에 관련 주택금융기관에도 부정적 영향을 끼친다. 과거 준공후 미분양 물량이 역대 최대였던 기간(2008~2010년) 직후인 2011년, 소위 100대 건설사들의 25%가 준공후 미분양을 해소하는 과정에서 부도를 신청한 바 있다.

당시 부도가 난 건설사 수는 145개에 달했다. 건설사의 부도 급증은 저축은행을 중심으로 금융권의 재무건전성을 크게 약화시키는 결과를 낳았다.

올해부터 나타나는 아파트 준공·입주물량의 유입은 지방을 중심으로 전세가격에 하락 압력으로 작용한다. 보고서는 "지방을 중심으로 역전세 현상의 확산 가능성을 암시한다"고 밝혔다.

또 서울과 경기 지역의 경우 전세가격이 가장 높았던 시기가 2017년말과 지난해 2월이었던 것을 감안하면 전세계약 만기도래시점인 올해 12월부터 역전세 현상이 수도권에서도 표면화될 가능성이 있다고 보고서는 설명했다. 역전세 확산은 임차인에게는 유동성 제약을, 임대인에게는 전세보증금 반환 압력의 증가를 가져온다.

보고서는 정부가 주택공급의 급증·급락이 주기적으로 나타나는 현상을 방지하기 위한 방안을 모색해야 한다고 조언했다. 국내 주택시장이 과거 주택보급률이 100%를 하회하던 성장·개발 단계에서 이제는 성숙 단계로 접어들었기 때문이다.

보고서는 "우선적으로는 건설사의 경우 분양사업을 통해 얻을 수 있는 높은 레버리지 수익률만큼 건설사업의 자기자본부담 리스크를 높여야 한다"며 "동시에 건설사가 소비자의 선분양금액에 의존하지 않고 주택건설금융 PF(프로젝트 파이낸싱)를 활용할 수 있도록 금융기관의 자율적 전문성과 책임성을 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.

이승원 글로벌경제신문 기자 news@getnews.co.kr
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