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2020.10.23(금)
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홍남기 경제부총리와 김현미 국토교통부 장관, 서정협 서울특별시장 권한대행은 4일 정부서울청사에서 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8.4 부동산대책)'을 발표했다.사진=양윤모 기자.
[글로벌경제 최형호 기자]
서울과 수도권에 총 13만2000가구 규모의 신규 주택이 공급된다.

홍남기 경제부총리와 김현미 국토교통부 장관, 서정협 서울특별시장 권한대행은 4일 정부서울청사에서 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다.

주요 골자는 △신규택지 발굴 △3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 △재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화 △규제완화 등을 통한 도심공급 확대 △기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등이다.

이번 우선 서울 공릉동 태릉골프장 부지에 1만 가구 규모의 미니신도시를 조성하고 과천정부청사 주변 정부가 보유한 유휴부지에 4000가구 규모의 신규 공동주택 단지를 짓는다.

이 외에 △용산구 삼각지역 인근 미군 캠프킴 부지(3100가구)△서초구 서울지방조달청 이전부지(1000가구)△국립외교원 유휴부지(600가구) 등에 새롭게 공동주택이 들어선다.

또한 △마포구 상암DMC 부지(2000가구) △서부면허시험장부지(3500가구)등도 공동주택 단지로 개발한다.

노후 우체국과 공공청사 복합개발로 3000가구 물량의 주택을 확보한다. 이중 서울지방조달청과 정부과천청사, 국립외교원 부지에 공급하는 주택은 최대한 청년과 신혼부부에게 공급할 계획이다. 이처럼 신규택지 발굴을 통해 공급하는 주택 물량은 3만3000가구다.

공급량은 당초 시장이 예상한 약 10만 가구를 30% 뛰어넘었다. 신규 주택공급의 상당 부분은 공공임대와 공공분양으로 채워질 예정이다.

전문가들은 다양한 공급대책으로 최근 가격급등 우려에 따른 주택구입 불안 심리를 낮추고 30~40대의 패닉 바잉 우려를 진정시키는 등 주택시장의 확실한 공급시그널을 보내려는 의지가 표명됐다고 분석한다.

또 용적률 500% 상향, 층수 50층까지 허용, 용산 정비창 공급량 확대 등 정부가 공급량을 최대한 끌어올렸다고 진단했다.

반면 공급량에 초점이 맞춰 있을 뿐 주택 수요 흡수 가능성에 대한 고민이 부족하다는 지적이다. 공공참여형 개발과 공급 계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 맞춰 있어 집값 안정화는 제한적일 수 있다는 것이다.

실제 집값 상승의 원인은 내 집 마련을 위한 준실수요자들이 크게 증가하면서 시작됐다. 공급이 부족한 상황에서 준실수요자 들의 대기줄은 늘어나 서울 안으로 진입하려는 경쟁률이 치열하다보니 집값이 더욱 가파르게 올랐다.

여기에 정부는 이를 간과한 채 다주택자뿐만 아니라 1주택자에게도 높은 세금을 매겨 더욱 집값 상승을 부채질했다.

그러나 이번 8.4 부동산대책에서는 상당수가 준실수요자들을 간과한 공공임대에 초점이 맞춰져 있다.

이 때문에 전문가들은 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있고, 집값 안정화 등 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 봤다.

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태릉 골프장 주변. (연합뉴스)


□ 매력적 공급지는.

공급확대를 통한 시장 안정효과를 기대하려면 대기 수요자들이 선호할만한 곳의 주택공급이 필요하다는 점에서 서울권역 중심의 추가 주택공급 추진부지들이 크게 선호될 전망이다.

주요지역로는 서울의료원, 용산정비창부지와 태릉CC, 용산 캠프킴, 정부 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장 등의 인기가 예상된다.

수도권 3기신도시 중 과천지구, 하남교산 신도시도 선호될 것으로 보인다.

□ 집값 안정 효과는.

전문가들은 이번 대책이 단기적 집값 안정 효과보다는 중장기적 효과를 기대할 수 있다고 봤다. 부동산시장의 공급은 비탄력적 성격으로 실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 시점에 공급효과가 가시화 되는 데 따른 것이다.

또한 상반기 비규제지역으로 확대되던 구매수요로 크게 증가한 주택 매매 거래량이 다소 줄어들며 숨고르기 효과 또한 기대할 만 하다.

6·17과 7·10대책으로 대출문턱과 세금부담이 높아졌고 이미 가격부담이 커진 주택시장 매입에 무리하게 뛰어들기보다는 분양가상한제 적용으로 분양가 만족도가 높아질 청약을 통한 내 집 마련을 기대할 수요가 늘어날 것으로 예상된다.

특히 청약 고가점자와 청약통장 장기가입자 또는 생애최초특공, 신혼특공 등 청약시장의 당첨기회가 확대된 수요자들은 수도권 3기신도시를 포함한 도심 내 분양가상한제 적용물량의 당첨을 위해 분양시장에 대기할 확률이 높아질 전망이다.

2021~2022년 6만호의 수도권 3기신도시 사전예약 물량과 더불어 수도권 도심에 공급될 분양물량에 관심을 갖는 실수요자의 증가 또한 예상된다.

□ 실현가능성은.

수도권 3기신도시와 국공유지 및 유휴부지 등은 정부와 지자체, 공기업이 직접 핸들링 할 수 있어 공급책은 실현가능하다.

그러나 그 외에재개발, 재건축 등 정비 사업 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 대한 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급량 총량변화에 변수가 될 수 있다는 지적이다.

양지영 R&C 연구소장은 “공공참여형 고밀재건축사업은 조합원 입장에서 개발 이익의 대부분이 공공으로 환수되기 때문에 좋은 입지의 사업지는 조합원들의 참여도가 떨어질 것”으로 예상했다.

이어 “뉴타운 해제지역에 대한 공공재개발 사업 역시 마찬가지”라며 “강북지역 집값 역시 소형이 10억시대가 된 것은 뉴타운 출구전략에 따른 공급부족의 영향이 컸었다. 사업 지연 등으로 해제된 곳이 공급으로 이어진다면 강북 집값 안정화에 도움이 될 것은 분명하지만, 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 것은 역시 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어렵다”고 분석했다.

또한 수요자가 접근 가능한 눈높이의 분양가와 임대료 적정성이 담보될 필요가 있다는 얘기도 나왔다.

택지조성과 주택 공급시기를 최대한 앞당기는 전략도 필요하다고 전문가들은 보고 있다

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “공급효과를 극대화하려면 2021년 사전예약 물량을 확대해 대기 수요자에게 충분한 공급체감을 미리 안겨주는 것이 필요하다”고 분석했다.

함영진 랩장은 “부지매입 등 택지개발을 포함해 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 공급대책의 빠른 시행도 필요하다”며 “기부채납 비율 상한 구간을 신설한다던지, 기부채납 받은 주택의 분양 허용 등 실제 입주까지 시차가 있으므로, 지속적으로 공급대책 추진 모니터링과 시장공유를 통해 시장 수요자를 안심시시켜야 한다”고 말했다.

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국토교통부 제공.


□ 문제점은.

전문가들은 시장이 예상한 10만가구 물량보다 뛰어넘은 13만2000호 물량이 공급됨에도, ‘아쉬운 물량’이라고 지적했다.

또한 공급량에 촛점이 맞춰 있을 뿐 주택 수요 흡수 가능성에 대한 고민이 부족하다고 지적했다. 공공참여형 개발과 공급 계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 맞춰 있어서 집값 안정화하는데 제한적일 수 있다는 것이다.

양지영 소장은 “이번 대책 상당수는 공공임대와 분양에 초점이 맞춰져 있어서 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있고, 집값 안정화 등 시장에 미치는 영향은 제한 적일 것으로 예상된다”며 “분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 현재의 패닉바잉을 막기는 어려울 것”으로 진단했다.

함영진 랩장은 “대량공급을 예상했던 수도권 3기 신도시의 추가 공급물량이 2만호에 그쳤다는 점이 아쉬운 부분”이라며 “수도권 3기신도시의 자족기능의 주거 용지 전용을 통한 추가 공급책 마련이 필요하다”고 짚었다.

0.5%의 기준금리에서 오는 저금리 장기화와 3000조원를 넘어선 풍부한 부동자금이란 경제 환경은 당분간 지속될 확률이 높아 부동산시장으로 유입되는 자금의 흐름을 완전히 제압할 수 없는 것도 한계다.

이에 따라 3기신도시를 통한 토지보상금 등이 다시 주택 등 부동산시장으로 유턴되지 않도록 대토 및 채권 보상 확대 등 제도적 진입문턱을 높일 필요가 있다.

3기신도시와 도심 내 유휴부지 등 종전보다 과밀화해 공급하며 늘어난 세대에 대한 지역 내 기반시설(교통, 교육, 환경, 유통, 자족 등 정주를 위한 생활 인프라 등) 부족의 문제와 과밀문제가 없는 지 점검해야한다는 목소리도 나온다.

함 랩장은 “공공 및 임대주택에 청약하기 위한 자격이 무주택세대주로 제한되며 이들이 임대차 시장에 머물면서 전·월세 가격의 불안 원인이 될 수 있다”며 “주택 임대차시장의 가격 모니터링과 불안양상에 대한 대응전략이 필요하다”고 말했다.

오피스·상가를 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 지원한다는데 건물의 주택 전용에 따른 세금문제에 대한 교통정리 또한 필요하다는 지적이다. 종부세와 취득세·양도세 등의 세금은 기존 변경된 안으로 적용될지 예외를 둘지 명확한 가이드라인도 제시돼야 한다는 것이다.

함 랩장은 “바닥난방과 화장실·욕실·주방 등의 추가 개별 설치 등 구조적 문제와 주거층과 오피스·상가층의 공용공간(엘리베이터, 출입구) 이용 등에 대한 민원 문제, 그리고 중앙난방식의 오피스는 난방 문제 등 구조적 문제 해결이 가능한 선에서의 주거시설 변경으로 제한해야한다”고 했다.

최형호 글로벌경제신문 기자 rhyma@getnews.co.kr
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