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[8·4 부동산대책] "13만2천가구 공급되는 거 맞아?"··· 정부 호언에도 실효성은 '의문투성이'

승인 2020-08-04 18:03:08

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정부가 4일 공공재건축을 활성화하는 내용 등을 골자로 한 수도권 주택 13만2000가구 공급 방안을 내놨다. 그러나 시장은 이 방안에 대해 실효성에 대해 의문을 제기했다.(양윤모 기자)
[글로벌경제 최형호 기자]
정부가 4일 공공재건축을 활성화하는 내용 등을 골자로 한 수도권 주택 13만2000가구 공급 방안을 내놨다. 그러나 시장은 이 방안에 대해 실효성에 대해 의문을 제기했다. 실제 시장에서 확보될 수 있는 물량인지 우려의 시선이 많다.

여기에 이번 대책과 관련해 긴밀히 협력해야 하는 서울시도 이번 대책의 핵심 내용인 공공재건축에 대해 사실상 반대 입장을 표명해 대책 전체가 흔들리는 모양새다.

정부와 서울시가 주택공급 확대 방안을 논의하고 그 결과를 4일 발표했지만, 서울시가 자체적으로 이와 다른 입장을 내놓으며 앞으로 정책에 미칠 영향이 주목된다.

홍남기 경제부총리와 김현미 국토교통부 장관, 서정협 서울특별시장 권한대행은 이날 정부서울청사에서 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다.

주요 골자는 △신규택지 발굴 △3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 △재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화 △규제완화 등을 통한 도심공급 확대 △기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등이다.

눈길을 끄는 것은 공공이 사업에 참여하는 공공재건축에 대한 파격적인 용적률·층수 규제 완화였다.

부족한 시간에 신규 택지 발굴만으론 시장을 만족시킬 만한 파급력 있는 공급 대책이 나오기 어렵다는 현실적인 판단이 반영된 것으로 보인다.

정부는 공공재건축에 대해 용적률을 준주거지역 최고 수준인 500%까지 보장하고 층수도 50층까지 올릴 수 있게 했다.

강남구 압구정동과 송파구 잠실 등 한강변 중층 재건축 단지를 노린 조치로 풀이됐다.

하지만 정부 대책 발표 서너시간 만에 판이 뒤집혔다.

서울시가 별도 브리핑을 열고 "공공재건축에 민간이 참여할지 의문"이라며 정책의 효과에 대해 심각한 의문을 제기했기 때문이다.

서울시는 "공공재건축 방안에 대해 반대 의견을 냈지만 정부가 강행했다"고도 했다.

특히 35층 층수제한 완화 방안에 대해선 거부 의사를 명확하게 했다.

순수 주거용 아파트만 지으면 기존대로 35층 이상 층수를 높이게 할 수는 없다는 것이다.

가뜩이나 부동산시장에선 공공재건축 제도 내용에 대한 의문이 제기된 터였다.

이 제도가 성공하려면 재건축 조합이 조합원들의 뜻을 모아 공공재건축이라는 '목걸이'를 걸어야 한다. 용적률 완화 혜택을 위해선 곳간 문을 열고 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관을 시행에 참여시켜야 한다.

게다가 공공재건축을 하면 용적률 인센티브를 받고 추가로 확보한 주택의 절반 이상을 떼어내 기부채납해야 한다. 정부는 기부채납 받은 주택의 50% 이상은 장기 공공임대로, 나머지는 공공분양으로 활용한다는 방침이다.

그러나 재개발, 재건축 등 정비 사업 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 대한 정부의 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 미지수라는 지적이 일고 있다. 이익의 절반이 공공으로 환수되는 마당에 얼마나 많은 재건축 사업지가 선뜻 정부 기조에 동참하겠냐는 것이다.

실제 정부 브리핑에선 정부가 공공재건축을 통해 확보하겠다고 밝힌 목표치를 두고도 물음표가 이어졌다.

정부는 공공재건축을 통해 향후 5년간 5만가구를 공급하겠다고 했지만 이는 어디까지나 정부의 공급 목표일 뿐, 아직은 구체화되지 않았다.

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국토교통부 제공.

정부는 5만가구의 근거에 대해 서울에 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 못한 사업장 93개, 약 26만가구를 대상으로 약 20%가 공공재건축에 참여하는 경우를 가정해 5만가구를 산정했다고 밝혔다.

26만가구의 20%인 5만2000가구가 재건축에 참여해 용적률을 250%에서 500%로 두배가량 받으면 5만여가구를 더할 수 있다는 계산이다.

하지만 참여하는 재건축 조합이 20%라는 것은 아직은 정부의 추산이고, 이때 부여되는 용적률 수준도 정부가 제시한 최대치다.

실제 강남구 압구정동이나 송파구 잠실 등지의 재건축 조합들은 미온적인 태도를 보인다.

이와 함께 정부는 과거 뉴타운 사업이 좌초된 지역에 대해서도 공공재개발 사업을 벌여 주택을 2만가구 추가하겠다고 밝혔다.

뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 곳은 서울에 176곳이 있고 이중 145곳(82%)이 노원과 도봉, 강북 등 강북 지역에 있다.

정부는 이미 5·6 공급대책을 통해 LH 등 공공이 참여하는 조건으로 재개발 사업의 사업성을 보장해주는 공공 재개발 방안을 제시하고 이를 통해 2만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

5·6 대책을 통한 공급물량 2만가구와 이번에 제시된 2만가구 중 겹치는 내용이 있지 않을까 의문이 제기되는 대목이다.

양지영 R&C 연구소장은 "공공참여형 고밀재건축사업은 조합원 입장에서 개발 이익의 대부분이 공공으로 환수되기 때문에 좋은 입지의 사업지는 조합원들의 참여도가 떨어질 것"으로 예상했다.

이어 "뉴타운 해제지역에 대한 공공재개발 사업 역시 마찬가지"라며 "강북지역 집값 역시 소형이 10억 시대가 된 것은 뉴타운 출구전략에 따른 공급부족의 영향이 컸었다. 사업 지연 등으로 해제된 곳이 공급으로 이어진다면 강북 집값 안정화에 도움이 될 것은 분명하지만, 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 것은 역시 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어렵다"고 분석했다.

이 때문에 수요자가 접근 가능한 눈높이의 분양가와 임대료 적정성이 담보될 필요가 있다는 분석이다. 택지조성과 주택 공급시기를 최대한 앞당기는 전략도 필요하다고 전문가들은 보고 있다,

이번 대책은 공급량에 초점이 맞춰 있을 뿐 주택 수요 흡수 가능성에 대한 고민이 부족하다는 비판도 제기됐다. 공공참여형 개발과 공급 계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 맞춰 있어서 집값 안정화하는데 제한적일 수 있다는 것이다.

양지영 소장은 "이번 대책 상당수는 공공임대와 분양에 초점이 맞춰져 있어서 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있고, 집값 안정화 등 시장에 미치는 영향은 제한 적일 것으로 예상된다"며 "분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 현재의 패닉바잉을 막기는 어려울 것"으로 진단했다.

3기신도시와 도심 내 유휴부지 등 종전보다 과밀화해 공급하며 늘어난 세대에 대한 지역 내 교통, 교육 환경 등 기반시설 부족의 문제와 과밀문제가 없는 지 점검해야한다는 목소리도 나온다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "공급효과를 극대화하려면 2021년 사전예약 물량을 확대해 대기 수요자에게 충분한 공급체감을 미리 안겨주는 것이 필요하다"고 했다.

이어 "부지매입 등 택지개발을 포함해 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 공급대책의 빠른 시행도 필요하다"며 "기부채납 비율 상한 구간을 신설한다던지, 기부채납 받은 주택의 분양 허용 등 실제 입주까지 시차가 있으므로, 지속적으로 공급대책 추진 모니터링과 시장공유를 통해 시장 수요자를 안심시켜야 한다"고 말했다.

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서울 아파트 전경. (연합뉴스)


최형호 글로벌경제신문 기자 rhyma@getnews.co.kr
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