코로나 정국 속에서도 정부가 '5?6 수도권 공급정책'을 내놨다. 시장의 강력한 규제와 더불어 공급량 증가를 통해 주택시장을 안정화 시키기 위함이다.
이번 대책을 통해 오는 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+ α 수준의 주택공급 가능하도록 하겠다는 게 정부의 목표다.
주요 내용을 살펴보면, △공공성을 강화한 정비사업 활성화를 통해 오는 2022년까지 총 4만호 공급 △유휴공간 정비 및 재활용를 통해 1.5만호 공급 △도심 내 유휴부지 추가 확보를 통해 1.5만호 공급 등이다.
우선, 공공성을 강화한 정비사업 활성화 방안으로는 공공재개발 활성화를 통한 2만호 공급이다. 공공이 재개발 사업에 직접 참여해, 조합 갈등이나 사업성 부족 등으로 장기 정체 중인 재개발 사업을 신속하게 추진해, 도심 내 공급량을 늘린다는 취지다.
공공재개발 사업에는 인센티브도 주어진다. 공공참여 시 조합원의 적정한 분담금 수준을 보장하고, 분담금 부족 시 공기업이 부족한 부분을 대납해 준다. 또 저금리 융자 지원 등을 통해 조합원의 금융부담도 지원한다. 사업에 공공성 확보를 위해 용도지역 상향 및 용적률, 기부채납 기준을 완화해 사업성도 확보해 준다. 사업기간도 최대 5년으로 단축된다.
단, 공기업의 분담금 지원을 받은 조합원들은 지분공유형 주택으로 받게 됨에 따라, 개발이익을 공공과 나눠야 한다. 쉽게 이야기해 소유권 취득 후 10년 동안 공공과 지분을 공유하게 되고, 주택 매도 시 이익에 대한 부분을 지분만큼 나누는 것이다.
한편으로는 용도지역 상향과 용적률 완화를 통해 기부채납을 받는 부분은 개발 전 살고 있던 기존 세입자를 위한 공공임대주택으로 공급한다. 여기에 공공임대상가도 조성해 재개발지에서 장사를 하던 영세 상인들이 개발 후에도 계속 영업을 할 수 있도록 지원할 방침이다.
더불어 가로주택정비사업 등의 소규모 정비사업을 활성화시켜, 1.2만호를 공급한다는 계획이다. 공공이 참여하는 모든 가로주택정비사업은 공공임대 10% 이상 공급 시 분상제 적용대상에서 제외하고, 융자금리도 연 1.2%로 저금리 지원을 해준다. 소규모 재건축은 용도지역 상향이 가능한 경우 층수제한을 7층에서 15층으로 완화해 준다. 단, 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납해야 한다.
역세권 민간주택사업 활성화 방안도 눈길을 끈다. 역세권의 범위를 기존 250m에서 350m로 한시적으로 확대하고, 용도지역을 상향 조정해 사업성을 높여준다. 단, 용도지역 상향 시 증가 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급해야 한다.
두번째로 유휴공간 정비 및 재활용을 통한 1.5만호 공급도 눈 여겨 볼 만하다. 우선, 준공업지역에서 주택+산업 복합단지로 개발하려면, 기존 산업부지를 50%이상 확보해야 했다. 하지만 민관합동 공모사업에 한해서는 기준을 40%로 완화해 사업속도를 빠르게 진행할 수 있도록 했다. 또, 공공이 산업시설 일부를 매입해 영세 공장주, 청년 벤처 등을 위한 임대시설로 운영하고, 저리의 기금 융자(연 1.8%)도 실시하도록 했다.
여기에 1인용 주거공급 활성화를 위해 공실 오피스 및 상가를 공기업(LH?SH)이 적극 매입해 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환해 임대주택 공급도 늘릴 계획이다.
세번째로는 도심 내 유휴부지를 추가로 확보해 1.5만호를 공급한다는 정책도 발표했다. 해군복지단, 중구 청사부지, 흑석동 유수지 등 국공유지와 용산정비창 및 오류동역 등 코레일 부지를 활용해 주택을 공급한다는 계획이다.
이번 대책으로 사업추진이 어려웠던 소규모 정비사업부지나 재건축 단지들의 개발사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 특히 조합원이 많아서 사업추진이 어려웠던 도심 내 인구 밀집지역이나 사업성이 어려웠던 소형 개발지들은 공공이 참여하게 되면 사업성이 확보됨에 따라 추진이 빨라질 것으로 보인다.
다만 아쉬운 점은 조합원들의 중도금 대출이 기존 60%에서 40%로 줄어든다는 점이다. 사업성이 올라가는 대신 공공의 금융지원을 받아야 하는 만큼 재산권 행사에 제약이 따를 수 있다는 점은 고려해볼 필요가 있다.
추가로 개발 후 단지의 브랜드가 LH나 SH의 공공 브랜드가 붙느냐 민간 건설사들의 브랜드가 붙느냐도 살펴봐야 한다. 아무래도 같은 새아파트라도 공기업과 민간 건설사들의 브랜드는 입주 후 가치면에서 차이가 많이 나기 때문이다.
또한 유휴공간 정비사업은 서울에 살고 있는 실수요자들이 청약통장을 아껴둬야 하는 이유가 생겼다. 용산 정비창을 비롯해 서울 알짜 입지에 위치한 공공청사나 코레일 부지에서 저렴한 공공주택이 공급되기 때문이다.
이번 공급정책을 통해 무주택 예비청약자들은 2~3년 내 서울에서 전략적으로 노려야 하는 지역을 살펴보는 것이 주효할 것이다. 특히 용산 정비창에 들어서는 공공아파트는 뛰어난 입지여건과 대규모로 조성되는 만큼 가치가 높을 것으로 사료된다.
또한 기존 주택을 고려한 실수요자들은 소형 정비사업들도 눈여겨 볼만 하다. 공공이 참여하는 정비사업의 경우 분담금도 50% 내 지원이 가능한데다 저금리 금융지원까지 해주기 때문이다. 여기에 사업속도도 빠르고, 서울 내 위치해 입지여건도 괜찮은 곳들이 많다. 이에 자금여력이 안되는 실수요자들이라도 이번 기회에 공공이 참여하는 소형 정비사업을 중심으로 매입을 충분히 고려해 볼 만하다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장.