정부가 집값 상승세를 잡기 위한 부동산 대책을 또 내놓았다. 5월부터 굵직한 정책만 벌써 5번째다. 그 정도로 시장이 불안하다는 의미다.
7.10대책은 무주택 실수요자들을 위해 공급을 확대하고 담보대출을 손질하는 방향으로 가닥을 잡았다. 동시에 다주택자에게는 징벌적 과세를 발표했다. 이미 예고된 데로 종합부동산세를 강화하고 단기 보유한 주택의 양도세율을 더 높인다. 취득세 또한 다주택자, 법인의 경우 주택가격의 최대 12%까지 높인다.
이번 대책이 7월 임시국회를 통과하면 재산세는 내년부터, 양도소득세는 내년 6월 1일 이후, 취득세는 발표 이후 시행될 것으로 보인다.
이미 높아진 집값 부담으로 매입이 쉽지 않고 가점제에서 불리한 30대~40대 초반의 무주택자들을 위한 공급이 늘어난다. 생애최초 특별공급 확대라는 카드이다. 공공기관이 공급하는 중소형 면적의 아파트는 국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정된다.
또 신혼부부 특별공급에서 기준이 되는 소득요건도 확대된다. 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대, 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화된다.
이 같은 특별공급 손질은 동시에 일반분양 가구수 감소로 이어진다. 즉 전체적인 파이가 커진 것이 아니라 파이를 나눈 격으로 집을 산 경험이 없는 젊은 무주택자 이외의 계층에서 반발이 나올 가능성이 있다. 30대 젊은 무주택자라면 특별공급 기준을 따져 청약에 적극적으로 임해야 한다.
생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택은 1.5억원 이하는 100% 감면, 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원) 이하는 50% 감면되어 서울, 경기 주요 지역에서 취득하는 아파트는 큰 효과를 보지 못할 것으로 보인다.
6.17부동산 대책 발표 후 논란이 되었던 대출기준도 보완되었다. 잔금대출과 관련해 규제지역 지정, 변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경 전 대출규제가 적용된다.
다주택자나 법인에 대한 세금도 강화된다. 대책이 발표되기 전부터 예고되었던 종합부동산세는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준 구간별로 1.2%~6.0% 세율을 적용한다. 다주택자 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용한다. 현재 최고 세율인 3.2%와 비교하면 2배 가까운 인상률이며 지난해 나온 12·16 대책 때보다도(최고세율 4%) 높다.
단기보유 주택에 대한 양도세도 손을 본다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 인상하고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6∼42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 조합원 입주권의 경우도 1년 미만 보유 시 양도세율을 현행 40%에서 70%로 올리고, 2년 미만 보유 시 현행 기본세율에서 60%로 인상한다. 다만, 2년 이후에는 일반세율이 적용됨에 따라 큰 영향은 없을 듯 하다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득 기본세율에 추가되는 중과세율을 지금보다 10%포인트씩 더 높여 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다. 양도세 중과안은 매물 유도를 위해 내년 6월1일부터 시행함에 따라 취득세율도 최대 12%까지 올린다.
취득세율을 세분해 2주택자는 8%, 3주택자 이상과 법인에는 12%까지 취득세를 높인다. 법인 전환 시 취득세 감면도 제한되어 다주택자에게는 세금 규ㅜ제가 더욱 혹독해 진다.
결과적으로 다주택자를 장려하게 된 정책이 된 임대사업자 제도도 개편된다. 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기일반 매입 임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지한다. 앞으로 단기임대 신규 등록을 할 수 없으며 장기임대로의 유형 전환도 불가능해진다. 이 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간을 7년에서 10년으로 연장하는 등 공적의무를 강화한다.
단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소된다. 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소가 허용된다.
하지만 기존 다주택자들에게 큰 영향이 있을지는 미지수다. 우선, 올라가는 세금에 대해서는 세입자들에게 전가할 가능성이 높다. 특히 임대차 3법 시행 전에 벌써 서울 전월세값이 오르고 있는 상황을 감안하면, 앞으로 서울을 비롯한 주요지역의 임대료가 올라갈 가능성이 높아 보인다. 여기에 양도세의 경우 안 팔고 있다보면, 일반세율이 적용된다. 양도세도 2년 이상 보유하게 되면 일반세율로 전화되기 때문에 큰 영향은 없을 것 같다.
오히려 이번 정책에서 주목해야 할 점은 무주택자들의 기회가 커진다는 점이다. 생애최초 주택자들과 신혼부부들의 경우 앞으로 특별공급 물량을 노려봐야 한다. 특히 가점이 낮은 30~40대들은 특별공급 물량을 통해 내 집 마련에 나서면 보다 경쟁력이 높아질 것으로 풀이된다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장