세운(世運) - '세상(世)의 모든 기운(運)이 모이는 곳'
오래전부터 귀에 익은 '세운'은 서울의 을지로와 청계천 주변을 일컫는 지명이라고 할 수 있다. '세운상가' 하면 떠오르는 위치다. 세운상가를 중심으로 그 일대의 세운지구(세운재정비촉진지구)가 최근 몇 년간 부동산 시장에서 이슈를 만들고 있다.
서울 사대문안에 위치한 개발할 수 있는 마지막 대규모 부지라는 점, 오랜 기간 개발과 보존을 사이에 두고 대립이 있었고 마침내 서울시가 올해 4월 정비사업의 큰 그림을 그리면서, 본격적인 개발이 진행 중에 있다.
강북 도심권에 위치한 ‘세운지구’의 좀 더 정확한 지역 개발 명칭은 서울 종로구와 중구 일대의 세운 도시재생 활성화 지역이라고 할 수 있다. 이곳은 중구 광희동, 을지로동과 종로구 종로1·2·3 ·4가동 일대 위치해 있다.
이 중 1968년 문을 연 세운상가는 당시 주상복합의 신식 건물로 탄생할 때부터 초미의 관심을 받았다. 1980년대까지 세운상가는 어디에서도 보기 힘든 도심 한복판에 위치한 제조업의 메카로 성장해 우스갯소리로 ‘이 일대만 돌면 탱크, 로켓, 인공위성도 만들 수 있다'는 말이 통용될 정도였다. 하지만 화려했던 과거를 뒤로하고 도심 상권의 이동과 대형 유통 경쟁, 전문상가의 등장으로 급속하게 쇠퇴하기 시작하면서 2009년부터 본격적으로 재개발 이야기가 나오게 되었다.
서울시는 세운 재정비촉진지구 전체 152개 정비구역 중 일몰 시점(재개발 추진 및 사업시행 시점)이 지난 89개 구역을 도시 및 주거환경 정비법에 따라 해제하고 63구역 연장하여 세운상가 일대 도시재생 활성화 계획을 재수립해 추진하기로 했다.
세운지구는 2구역과 4구역 중앙의 북측 세운상가에서부터 남측 충무로역 인근 6-2구역, 6-4구역 중앙의 진양상가까지를 포함해 총 439,356㎡(132,905평) 면적에 8개 블록(2, 3, 4, 5, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4구역)으로 구성되어 있으며, 현재 3구역과 6-3, 6-4구역을 중심으로 개발이 진행되고 있다.
세운지구에는 3개 구역에서 결실을 거뒀다. ▲을지트윈타워(대우건설 본사, 6-3-1∙2) ▲스카이락호텔(6-2-46) ▲남산 센트럴 자이(6-4-32) 등이 들어섰다. 또 5개 구역에서는 분양이 완료되었거나 분양을 준비 중이다. ▲세운 푸르지오 헤리시티(6-3∙4) ▲충무로 하늘엔(6-4-21) ▲더 솔라고(6-2-24) ▲남산센트럴뷰 스위트(6-2-8) ▲힐스테이트 세운(3-1, 3-4∙5) 등이다.
세운지구의 가장 큰 장점은 입지적 우수성이다. 도심입지 답게 지하철 4개 노선(1·2·3·5호선)을 이용할 수 있으며 중구에서 종로구 일대까지 이어지는 도심 중심업무지구(CBD)와 연접해 정치, 경제, 문화의 중심권역으로 성장할 수 있는 성장 동력 여건이 이미 갖춰져 있다.
특히 세운지구는 도심 특화산업 밀집 지역으로 단순히 문화·관광과 연계한 도심 산업 거점을 조성하는 사업이라기보다 향후 10년 후 ▲ 첨단업무∙상업지구 ▲ 4차 산업혁명 혁신연구지구 ▲ 도심문화 및 관광∙산업의 거점지역으로 탈바꿈될 것으로 보여, 도심권의 랜드마크들로 세운지구가 자리잡을 가능성이 높다.
다만, 세운지구에 투자할 때는 가격적인 부분은 신중히 검토해봐야 한다. 같은 가격으로 주변을 둘러보란 이야기다. 투자 전 주변 및 강남권, 여의도권 등 주요 지역의 부동산들과 가격을 비교해 좀 더 나은 쪽으로 선택하는 것이 유리하다.
또한, 서울 내 꼬마빌딩이나 상가주택 등 가성비 높은 수익형 매물도 많은 만큼 주변 지역에 있는 부동산 상품들도 두루두루 살펴보고 비교해보는 것이 좋다.
많은 개발 계획과 우수한 입지여건 등으로 가격이 높게 형성돼 있기 때문이다. 특히, 보유세 및 취득세 등 세금을 비롯한 대출, 청약 등 주택시장의 규제가 지속되고 있는 가운데, 개발에 따른 청사진만 믿고 무조건적인 투자를 하다가 리스크로 돌아올 수 있기 때문이다.
장재현 리얼투데이 리서치 본부장