최근 오피스 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 주택시장에 대한 정부의 강력한 규제가 계속되면서, 지식산업센터를 비롯한 여러 오피스 상품이 대체 투자처로 떠오르고 있기 때문이다.
실제, 올해 서울 오피스 거래건수는 증가하기 시작했다. 국토교통부 자료에 따르면 ’16년 1,394건 ’17년 1,964건, ’18년 1,673건, ’19년 1,629건 등으로 17년 이후 거래량이 줄었다. 하지만, ‘20년 10월까지 1,498건이 거래돼, 전년 동기간 1,310건에 비해 거래량이 14%나 증가했다.
서울 오피스 공실률도 올해 3분기 기준 8.9% 수준으로, 전분기 대비해 0.2% 하락했다. 권역별로는 서울 도심인 CBD는 10.4%, 강남권이 GBD 7.8%, 여의도권인 YBD는 9.5% 수준이었다. 도심을 제외하고는 권역별 공실률이 줄었다.
임대료 수준도 ‘20년 3분기 기준 서울 ㎡당 임대료가 74만원으로, 전년 동기 대비해 0.45% 상승했다. 이어 서울 도심권(CBD)은 현재 ㎡당 93만원으로, 전년 동기 대비 0.36%, 강남권(GBD) 77만원으로 3.56% 상승했다. 반면, 여의도권(YBD)은 60만원으로, 전년 동기 대비해 -2.67% 하락했다.
오피스 공급량도 감소세다. 교보리얼코 분기별 오피스 분석 자료에서 살펴보면, 서울 주요 지역 업무용 오피스 공급량은 지난 △18년 60만6,055㎡ △ ‘19년 41만2,763㎡ △’20년 상반기 9만7,340㎡가 공급됐다. 이는 ‘19년 동기 대비 64%(27만2,487→9만7,340㎡), ‘18년 동기 대비 70%(32만2,013→9만7,340㎡) 하락한 수치다.
가격은 강세다. 리얼투데이 조사에 따르면, 전용면적 33㎡ 기준 서울 △도심권(CBD) 프라임 오피스 시세의 경우 3.3㎡당 3,700만~4,500만 원 선 △강남권(GBD) 4,800만~6,000만 원 선, △여의도권(YBD) 3,000만~3,400만 원 선 △강동권 2,600만~3,000만 원 수준이었다. 일반 오피스의 경우 △도심권(CBD)은 3.3㎡당 2,300만~3,500만원 △강남권(GBD) 3.3㎡당 2,300만~4,100만원 △여의도권(YBD) 2,000만~3,000만원 △강동권 2,000만~3,000만 원 선이었다.
거래량이 증가하자 가격도 덩달아 상승한 것으로 풀이된다. 그럼에도 불구하고 오피스 시장으로 수요가 몰리고 있는 이유는 소액 투자가 가능하기 때문이다. 매입 면적을 자유롭게 조절할 수 있는 오피스의 경우 1~3억 원대로도 매입 가능한 곳들이 많다.
여기에 지식산업센터 같은 경우 취득세, 재산세 감면 혜택과 함께 대출규제가 적용되지 않아, 총 매입금액의 70~80% 수준까지 대출이 가능한 점도 투자자가 몰리는 이유 중 하나다. 특히 최근 지식산업센터의 경우 기숙사용 오피스텔로도 전환이 가능하단 것도 인기의 비결이다. 더불어 관리비도 3.3㎡당 3~4천 원 수준으로 저렴하다.
개발호재들도 오피스 거래량을 증가시키고 있다. 강남권에 집중돼 있던 광역교통망을 서울과 수도권 주요 신도시까지 확대하면서, 저렴한 오피스를 찾아 업체들이 외곽으로 떠나고 있기 때문이다. 실제, 하남시와 남양주시 지식산업센터들의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가가 1,500만~2,000만원 수준이었지만, 현재 분양가의 10%가량 웃돈이 붙어 있다.
서울은 상승세가 더 가파르다. 성동이나 강서 마곡, 송파 문정 등 저렴한 지식산업센터들이나 오피스 등이 생겨나면서 업체들의 유입도 늘고 있기 때문이다. 실제 서울숲 인근 성동구 오피스나 지식산업센터들의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가가 1,700만~3,000만원 선이었지만, 현재는 3.3㎡당 2,800만~4,500만 원선까지 올랐다.
한동안 오피스 시장에 인기는 더욱 높아질 것으로 보인다. GTX를 비롯한 광역교통망이 갖춰지고, 2~3기 신도시들이 자족도시를 목표로 오피스 공급을 늘리고 있기 때문이다. 또한 이들 지역에서 분양하는 오피스들의 경우 분양가가 서울보다 저렴해, 임대수익과 미래가치 두 마리 토끼를 모두 잡으려는 투자자들의 유입도 늘고 있다.
다만, 주의해야할 점도 많다. 우선 가격적인 비교다. 최근 오피스 가격이 오르고 있는 만큼 서울주요 업무지고와 비교해 큰 차이가 없다면, 입지로 오피스를 선택해야 한다. 또한 대출도 개인이나 물건에 따라 각각 다르게 적용되기 때문에 미리 알아보는 것이 주효하다.
다음으로는 유동인구나 수요 분석을 직접 조사해 보는 것도 중요하다. 최근 신도시에 오피스 공급량이 늘면서 공실률이 증가하고 있다. 또한 오피스들이 모여 있는 곳들은 대부분 유사업종들이 전략적으로 협업 관계에 있는 만큼, 업종들의 관계성들이 확대 발전할 수 있는 업무지구인지도 확인해야 한다. 또한 지식산업센터의 경우 투자규제가 있는 만큼 꼼꼼히 살피는 것도 중요하다.
장재현 리얼투데이 리서치 본부장