국토교통부는 '3080+대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)' 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개 구, 총 21곳을 선정해 지난달 31일 발표했다.
이번 1차 선도사업 후보지는 지자체 제안 후보지 중 공공이 시행주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 검토가 이뤄졌다. 이 중 입지요건(범위･규모･노후도 등), 사업성 요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 우선 선정했다고 한다.
국토부 자료에 따르면, 1차 선도사업 후보지 21곳에 대한 사업효과 분석결과 종상향을 통해 개발할 경우 기존 자력개발 대비 용적률이 평균 111%p 상향된다고 발표했다. 이어 공급세대도 자력개발 대비 구역별 평균 약 341세대(39.9%) 증가한다. 또한, 토지주 수익도 공급물량 증가에 따른 시세대비 평균 63.9% 수준이며, 토지주 수익률도 평균 29.6%p 향상된다는 것이다.
사업속도도 빠르게 진행될 전망이다. 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정해 개발한다는 계획이다. 이어 선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장한다고 밝혔다.
후보지로는 △서울 금천구 가산디지털 역세권사업 (지역) 금천구 가산동(가산디지털단지역) 인근 / (면적) 5만1497㎡ △서울 도봉구 방학 역세권사업 (지역) 도봉구 도봉2동(방학역) 인근 / (면적) 8194㎡ △ 서울 영등포구 영등포 역세권 사업 (지역)영등포구 영등포동(영등포역) 인근 / (면적) 9만5000㎡ △서울 은평구 연신내 역세권 사업 (지역) 은평구 연신내역 인근 / (면적) 8160㎡ △서울 창동 준공업지역 사업 (지역) 도봉구 창동 674 일대 / (면적) 9787㎡ △ 서울 영등포구 신길동 저층주거지사업 (지역) 영등포구 신길동 인근(舊신길4구역) / (면적) 5만1901㎡ △서울 은평구 불광동 저층주거지사업 (지역) 은평구 불광동 불광근린공원 인근 / (면적) 6만7335㎡ 등을 비롯해 총 21곳이다. 모든 구역이 사업을 진행할 경우 총 2만5200여가구가 공급된다.
특히 이번 정책에서 주요하게 봐야 할 것은 대부분 서울 내 역세권이나 준공업지역으로 주택 수요가 풍부한 지역이 대상이란 점이다. 또한 낙후된 지역을 개발해 초고층 아파트가 올라서는 만큼 지역 랜드마크로도 꼽힐 가능성도 높다.
이에 3기 신도시를 기다리던 수요들도 서울 내 공공 재건축∙재개발이나 정비사업 등에 대해 관심을 둘 만하다. 또한, 공공분양, 공공임대 등 저렴한 주택들이 서울 한복판에 들어서는 만큼 합리적인 가격으로 주택을 마련할 절호의 기회이기 때문이다.
물론 부작용도 높다. 이들 지역들이 공공이 선도하는 개발에 모두 나설지가 미지수이기 때문이다. 따라서 기간이 오래 걸리는 재건축∙재개발보다 3기신도시 분양이 좀 더 효율적일 수도 있다.
그럼에도 불구하고, 무주택자들은 3.31 주택공급대책을 비롯해, 앞으로 발표될 선도사업지에 대해 관심을 가져볼 만 하다. 서울에서 신규 아파트가 저렴한 가격에 공급되는 만큼 신혼부부를 비롯해 청약경쟁률이 낮은 3040세대들은 주택마련의 가장 좋은 기회가 될 수 있기 때문이다.
특히 최근 서울에 위치한 기존 아파트값이 많이 오른 만큼 자금여력이 낮은 젊은층들은 청약통장마련과 특별공급 등을 고려해 청약 전략을 짜는 게 무엇보다 중요하다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장.