국내 주택법에 따르면, 공동주택을 분양할 때 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 받아야 한다. 취지는 시공사가 부도가 날 경우 소비자 피해를 보상하기 위해서다.
분양보증 업무는 공기업인 HUG가 일괄적으로 진행한다. 전국에서 공급되는 공동주택. 아파트의 분양보증을 모두 HUG가 한다고 생각하면 된다. 여기서 문제가 시작되는 듯하다. 칼을 쥔 HUG가 어떻게 휘 두르냐에 따라 사업장들의 희로애락이 결정되기 때문이다.
실제, 정부는 HUG를 앞세워 곳곳에서 분양 중인 아파트들의 분양가를 통제하고 있다. 불만이 나오자 지난 2월, HUG는 분양가 산정 원칙을 손보았다.
그럼에도 불구하고 바뀐 규정에 대한 불만이 지속되고 있다. 새로운 분양가 산정 방식을보면, 사업지 반경 1㎞ 내 분양 사업장(A)과 준공 사업장(B) 두 곳을 모두 비교해 높은 금액으로 분양가를 정해야 한다. 다만 인근 지역 매매가(C)와 비교해 저렴한 가격으로 최종 분양가를 결정한다는 단서가 붙었다.
이 조항에서 불만이 발생한 것 같다. 주변 분양단지 및 시세와 연동한다는 점에서 민간 분양단지와 신축이 많은 도심 내 지역은 사업주가 만족할 분양가가 책정될 수 있다. 반면, 새로운 사업장이 없었고, 구축이 밀집한 구도심이나 외곽 지역은 분양가가 상대적으로 낮게 책정될 수 있다. 여기서 지역별 불평등, 불공정 등이 생긴다는 평이다.
같은 서울이라도 그동안 분양이 많았던 강남권은 높은 분양가를 받을 수 있지만, 그 동안 새아파트 분양이 없었던 도봉, 노원 등은 상대적으로 낮은 분양가가 책정받게 되어 사업주, 조합 등이 불이익을 받게 된다는 것이다.
분양보증을 위한 심사의 목적은 소비자를 보호하는 것이다. 그러나 분양을 하려면 무조건 분양보증을 받아야 한다는 점을 이용해 정부가 분양가를 강제적으로 억제하려고 하는 것이, 오히려 외곽지역의 사업을 위축시켜, 수급 조절이 안된다는 의견도 있다.
사업자들이 분양가 조율에 눈이 멀어 소비자에게 피해를 전가할 수 있다는 주장도 나온다. 예를 들어 상황이 나아질 때까지 분양을 미루다가 발생하는 금융비용 등으로 인해, 사업성이 더 악화될 수 있다. 또 상대적으로 분양 여건이 좋은 다른 곳에서 분양가를 더 올려 받아 손해를 상쇄하려 할 수도 있기 때문이다.
일부는 맞고 일부는 틀릴 수 있다. 다만, 중요한 건 분양가 심사 기준이 명확하지 않다는 점이다. 분양이 많았던 지역은 적절한 통제로 분양가를 조절할 수 있다. 하지만, 기존 도심과 거리가 떨어져 있거나 비교할 아파트가 없는 지역은 새로운 기준을 마련해 줘야 한다.
기준이 되는 거리를 좀 더 넓혀 동(洞) 단위는 구(區)단위나 시(市)단위로 넓혀 현실성을 인정해 줘야 한다. 그래야 양질의 민간공급이 외곽지역까지 공급될 수 있다는 의견은 어느 정도 수긍이 간다.
이에 앞으로라도 지역과 상황에 맞는 다양하고 다채로운 기준과 규정이 생겨야 한다. 그래야 지금처럼 분양가 선정에 지역별 불공정, 불평등 이란 부정적 인식이 조금이라도 사라질 수 있다고 보여진다.