정부가 오는 15일 인천 계양부터 3기 신도시 사전청약에 들어간다고 밝혔다. 이로써 3기 신도시 시대가 막이 열렸다. 수도권 주택시장에도 많은 영향을 미칠 것으로 보인다.
지난 2019년 정부는 3기 신도시를 지정 발표했다. 3기 신도시로는 경기도 남양주 왕숙1·2, 하남 교산, 인천계양, 과천, 광명시흥, 부천대장, 안산장상 등이다.
이 지역들은 1·2기 신도시에 비해 서울과 인접해 있는 곳이 많다. 여기에 GTX를 비롯한 교통인프라 개발까지 예정됨에 따라 GTX 신설역이 있는 지역을 중심으로 관심이 더욱 높아지고 있다.
그렇다면 3기 신도시 사전청약이 본격적으로 시행하는 하반기, 내 집 마련을 고민하는 실수요층들을 위해 3기 신도시 이모조모를 살펴봤다.
◇ 3기신도시는?
3기 신도시를 지역별로 살펴보면, 남양주왕숙1은 남양주시 진접∙진건읍 일원에 약 866만㎡ 규모로 조성된다. 이 곳에는 약 5만4000호가 들어설 예정이다. 오는 2022년 착공에 들어가는 GTX-B노선이 개통되면, 서울역 15분, 청량리역 10분, 잠실역까지는 현재 공사 중인 8호선(별내선 연장선)과 경춘선(신설역)을 통해 30분 내 이동할 수 있게 만든다는 계획이다. 수도권제1외곽고속도로, 구리포천고속도로 등도 인접해 광역교통망도 뛰어나다.
남양주 일패동·이패동 일원에 들어서는 남양주왕숙2는 약 239만㎡ 규모로 약 1만5000호가 들어설 예정이다. 경의중앙선 이용이 수월할 전망이며, 이를 이용해 별내선(8호선), GTX-B노선 환승도 수월할 전망이다. 수도권제1외곽고속도로, 북부간선도로, 수석호평고속도로 등이 인접해 있어 광역교통망도 잘 갖췄다.
하남교산은 하남시 천현동·교산동·춘궁상·하사창동 등 일원에 631만㎡ 규모로 약 3만4000호를 조성한다는 계획이다. 이곳에는 송파-하남 간 도시철도(3호선 연장선 계획)을 통해, 수서역(SRT·분당선)과 잠실역(2호선·8호선)으로 30분 내 이동이 가능할 수 있게 한다. 또한 서하남로 확장과 동남로연결로, 객산터널-국도43호선 등의 광역교통망 확충으로 강남권 진입도 더욱 수월해질 전망이다.
고양창릉은 경기도 고양시 덕양구 도내동·동산동·성사동·용두동·원흥동·행신동·향동동·화전동∙화정동 일원에 813만㎡ 규모로 3만8000호를 건설할 예정이다. 경의중앙선과 3호선을 비롯해 서울-문산고속도로, 자유로, 제2자유로, 강변북로 등이 인접해 있다. 여기에 GTX-A 창릉역도 계획돼 있어, 서울 주요 업무지구 이동도 수월할 전망이다. 더불어 창릉신도시는 여의도와 마곡, 도심권 접근이 뛰어나 이들 업무지구의 배후 주거지역으로 인기가 높을 전망이다.
인천계양은 인천시 계양구 귤현동·동양동·박촌동·병방동·상야동 일원에 약 333만㎡ 규모로 조성하는 신도시다. 약 1만7000호를 계획하고 있으며, 전용 S-BRT와 주변 역사를 연계해 여의도까지 25분 내 이동할 수 있도록 교통 인프라도 조성한다는 계획이다. 현재도 인천공항고속도로 수도권제1순환고속도로가 인접해 있어 광역교통망이 잘 갖춰져 있다. 또한 김포공항과 마곡지구가 인접해 있어, 배후주거지로 주목도가 높다. 여기에 계양신도시는 가용면적의 절반 가량이 업무지구 용지로 계획돼 있어, 자족기능을 갖춘 신도시로 조성될 예정이다.
부천대장은 경기도 부천시 대장동·오정동·원종동·삼정동 일원에 약 343만㎡ 규모로, 약 2만호를 계확하고 있다. 대장신도시는 인천 계양, 서울 마곡과 연계한 기업벨트를 조성하여 교통이 편리한 친환경 자족도시로 조성한다는 계확이다. 마곡지구와 직결되는 경명대로를 신설하고, 김포공항-계양-부천대장을 연결하는 S-BRT가 예정돼, 서남권 주요 업무지구로 이동도 수월해질 전망이다.
경기도 과천시에도 신도시가 들어설 예정이다. 과천시 과천동·주암동·막계동 일원에 167만㎡ 규모로 약 7000호가 들어설 계획이다. 지하철 4호선 선바위역이 인접해 도심권 및 강남권 이동도 수월할 전망이다. 여기에 GTX-C노선 개통될 예정인데다 이수-과천간복합터널, 과천-우면산 간 도시고속도로 지하화 등 강남 접근성이 더욱 높아진다. 여기에 과천 기존 학군을 비롯한 인프라 이용 및 강남권 접근성도 뛰어나 3기 신도시 중 가장 많은 인기를 누릴 것으로 예상된다.
광명시흥 신도시는 경기도 광명시 광명동·옥길동·노온사동·가학동 및 시흥시 과림동·무지내동·금이동 일원에 조성된다. 서울 서남권 신도시 중 하나로 광명시와 인접해 있다. 1271만㎡ 규모로 약 7만호가 들어설 계획이다. 서해안고속도로·제2·3경인고속도로·수도권 제1순환고속도로·수원-광명고속도로가 인접해 있다. 더불어 KTX광명역도 가까이 위치해 광역교통여건도 우수하다.
안산장상은 경기도 안산시 상록구 장상동·장하동·수암동·부곡동·양상동 일원에 위치해 있으며, 약 221만㎡ 규모로 1만4000호가 들어설 계획이다. 신안산선 역사 신설될 예정이며, KTX광명역 인접해 있다. 수도권제1순환고속도로, 서해안고속도로, 영동고속도로 등 광역교통망도 잘 갖췄다.
◇ 3기신도시 주변 아파트값과 예상분양가는?
지난 5일 국토부 노형욱 장관은 3기신도시 분양가는 내 집 마련을 꿈꾸는 서민을 위해, 주변 시세의 60~80%로 정하겠다고 했다. 구체적으로 사전청약을 가장 먼저 실시하는 인천 계양에선 전용면적 59㎡ 주택이 3억5000만원, 74㎡는 4억5000만원에 공급된다고 밝혔다.
실제 인천 계양 주변 집값을 살펴보면, 지난 2월 입주를 시작한 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 전용 84㎡는 지난 4월 6억7400만원에 거래됐다. 전용 59㎡는 기준층 기준 4억6869만원에 거래됐다. 인천계양 전용 59㎡의 평균 분양가가 3억5000만원 수준이면, 주변 새아파트 시세의 75% 수준인 것이다.
부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 입주 5년 차 내 아파트를 기준으로, 지난 1년 간(2020년 7월~2021년 7월) 3기신도시 인근 아파트 실거래가를 분석해봤다.
우선, 계양신도시가 있는 인천 계양구의 경우 △전용 59㎡의 평균 아파트 실거래가는 3억9000만원으로, 분양가를 예상해본 결과 시세의 60~80% 수준은 2억3400만~3억1200만원 선이었다.
△전용 74㎡는 평균 실거래가가 4억9560만원으로, 시세의 60~80% 수준은 2억9736만~3억9648만원 선 △전용 84㎡는 평균 실거래가가 5억4284만원으로, 시세의 60~80% 수준은 3억2570만~4억3427만원 선이었다.
과천신도시가 있는 경기도 과천시는 △전용 59㎡의 평균 아파트 실거래가는 14억8088만원으로, 시세의 60~80% 수준은 8억8853만~11억8470만원 선 △전용 72㎡ 평균 실거래가는 16억1833만원으로, 시세의 60~80% 수준은 9억7100만~12억9466만원 선 △전용 84㎡ 평균 실거래가는 18억8944만원으로, 시세의 60~80% 수준은 11억3366만~15억1155만원 선이었다. 과천신도시의 경우 주변 시세 수준에서 분양가를 책정할 경우 실수요자들은 분양 받기가 어려운 곳이었다.
이어 고양창릉신도시가 있는 경기도 고양시 덕양구 도내·원흥·향동은 △전용 59㎡의 평균 아파트 실거래가는 4억7392만원으로, 시세의 60~80% 수준은 2억8435만~3억7914만원 선 △전용 74㎡ 평균 실거래가는 8억6136만원으로, 시세의 60~80% 수준은 5억1682만~6억8909만원 선 △전용 84㎡ 평균 실거래가는 7억9714만원으로, 시세의 60~80% 수준은 4억7828만~6억3771만원 선이었다.
하남교산신도시는 지구 내 새아파트가 없어, 하남시 아파트 평균 가격으로 분석해 봤다. △전용 59㎡의 평균 아파트 실거래가는 7억3390만원으로, 시세의 60~80% 수준은 4억4034만~5억8712만원 선 △전용 74㎡ 평균 실거래가는 8억7749만원으로, 시세의 60~80% 수준은 5억2649만~7억199만원 선 △전용 84㎡ 평균 실거래가는 9억7306만원으로, 시세의 60~80% 수준은 5억8384만~7억7845만원 선이었다
남양주왕숙도 주변에 있는 경기도 남양주시 다산·금곡 내 위치한 새아파트로 살펴봤다. △전용 59㎡의 평균 아파트 실거래가는 6억3861만원으로, 시세의 60~80% 수준은 3억8317만~5억1089만원 선 △전용 74㎡ 평균 실거래가는 7억8660만원으로, 시세의 60~80% 수준은 4억7196만~6억2928만원 선 △전용 84㎡ 평균 실거래가는 8억5698만원으로, 시세의 60~80% 수준은 5억1419만~6억8558만원 선이었다.
대부분 3기 신도시의 경우 지구 내 새아파트가 없어, 평균 분양가를 책정할 것이 쉽지 않을 것으로 보인다. 특히 고양창릉, 하남교산, 과천, 남양주 왕숙1·2 등의 경우 주변 신도시나 택지지구 내 새아파트 가격이 높게 책정이 되어 있는 만큼, 그 아파트들을 기준으로 분양가를 산정할 경우 자금여력이 낮은 실수요자들이 내 집마련을 하기에는 어려울 것으로 예상된다.
