25일 한국은행이 기준금리를 연 0.75%에서 1%로 0.25%p 인상했다. 지난 8월 기준금리 인상(0.50%→0.75%)에 이어 3개월 만에 추가 기준금리 인상을 한 것이다. 기준금리가 1%대로 올라선 것은 지난해 3월 이후 1년 8개월 만이다. 급등하는 물가와 가계 빚 급증과 부동산 등 자산가격 급등 등 인플레이션으로 인한 금융시장의 불안이 이유인 것으로 풀이된다.
그렇다 하더라도 너무 단기간 금리를 빠르게 오르고 있어, 서민 경제에는 오히려 충격이 더 클 것이란 비판도 이어지고 있다. 특히, 주택시장은 빠르게 영향을 받을 전망이다. 주택담보대출(이하 주담대)을 변동금리로 받은 수요자들이나 앞으로 주택을 마련하려는 예비 수요자들 입장에서는 단기간 부담이 배로 증가한 것이다.
실제, 올 초 3%대이던 시중은행 금리가 최고 5%대까지 빠르게 치솟았다. 빠르면 내년 상반기 추가 금리인상이 예상되는 만큼 앞으로 금융부담은 더 늘어날 전망이다.
그렇다면, 금리 인상으로 인해 아파트값은 진짜 떨어지게 될까? 부동산 리서치 전문 리얼투데이 도움을 받아 자료를 조사해봤다.
한국은행 자료에 따르면, 주택시장이 최고점을 찍었던 지난 2006부터 2008년까지 한국은행 기준금리는 연 4.50→3.00%까지 떨어졌다. 반면, 시중은행은행 금리는 같은 기간 동안 연 5.64→7.00%까지 올랐다.
같은 기간 동안 아파트 시장의 바로미터가 되는 서울은 ▲06년 33.71% ▲07년 1.48% ▲08년 -3.78% 등으로 점차 하락해 나아갔다. 하지만 금리만으로 판단하긴 어렵다.
노무현 정부의 강력한 규제가 더해져 DTI(총부채상환비율)와 종합부동산세, 양도세 중과, 분양가상한제와 분양권 전매제한 등 현정부의 모태가 되는 규제들이 시행되고 있었다. 더불어 2007-2008년 세계금융위기로 인한 금융시장 불안도 영향을 미쳤다.
이후 한국은행은 기준금리를 ▲09년 2.00% ▲10년 2.50% ▲11년 3.25% ▲12년 2.75% ▲13년 2.50% 등으로 낮췄다. 시중은행 금리도 ▲09년 5.54%▲10년 5.00% ▲11년 4.92% ▲12년 4.63% ▲13년 3.86% 등으로 꾸준히 낮췄다. 더불어 MB정부도 위례, 하남, 세곡 등 저가 보금자리 공급 등의 공급정책과 규제완화 등을 점차 시행해 나갔다.
하지만 부동산정보업체 자료에 따르면, 같은 기간동안 서울 아파트값은 ▲09년 6.4% 반짝 상승했지만, 이후 ▲10년 -2.52% ▲11년 -2.29 ▲12년 -6.97% ▲13년 -1.71% 등으로 지속적으로 하락했다. 경기와 인천, 1기 신도시 등도 같은 양상을 보였다.
이어 2014년부터 기준금리는 1%대로 줄어들게 된다. ▲14년 2.00% ▲15년 1.50% ▲16년 1.25% ▲17년 1.50% ▲18년 1.75% ▲19년 1.25% ▲20년 0.50% 등으로 제로금리까지 내려오게 된다. 이후 20개월 동안 제로금리가 이어졌다. 이어 11월26일 현재 기준금리는 다시 1.00%대로 올렸다.
시중은행 금리도 기준금리를 따라갔다. ▲14년 3.55% ▲15년 3.03% ▲16년 2.91% ▲17년 3.27% ▲18년 3.39% ▲19년 2.74% ▲20년 2.50% 등으로 올 초까지 2%대 저금리가 이어졌었다. 하지만 21년 4분기 들어서면서, 시중금리는 평균 4.18%로 올 초보다 2배 가까이 뛰어오르면서 금리가 급등하고 있다.
같은 기간 서울 아파트값도 비슷한 양상이다. ▲14년 2.71% ▲15년 6.61% ▲16년 8.64% ▲17년 13.39% ▲18년 22.76% ▲19년 10.17% ▲20년 17.78% 등으로 집값이 연평균 11.75%나 올랐다.
21년 1월부터 11월26일 현재까지 아파트값은 10.24%로 지난해보단 상승세가 감소했다. 특히 기준 금리가 오르기 시작한 지난 8월부터 아파트값 상승세는 많이 꺾였다. 거래량도 감소세에 있다. 이처럼 기준금리와 시중은행 금리가 단기간 급등하면서, 아파트시장은 보합으로 이어지고 있다.
더불어 정부가 2.4대책을 통해 3기 신도시 및 공공부지에 저가형 공공분양아파트 사전청약을 시행했고, DSR(총부채원리금상환비율) 등 강력한 금융규제를 조기 시행 등이 더해진 점도 영향을 미친 것으로 풀이된다.
현재 부동산시장을 과거에서 찾아보자면, 금융위기가 있었던 2007-2008년과 비슷한 양상이다. 금리는 꾸준히 상승 중에 있고, 아파트값은 최고점을 찍고 있다. 여기에 2기신도시나 보금자리주택 공급처럼 올해부터 3기 신도시가 본격적으로 개발을 시작해 수도권에 물량도 점차 늘어날 것으로 보인다.
대출규제도 더욱 강력해져 DSR시행 뿐만 아니라 대출총량제까지 더해져 돈 빌리기도 어렵고, 시중은행 대출이자도 급등하고 있어 갚기도 버거워지고 있다. 이런 환경들의 변화로 내년 주택시장은 조정을 받을 것이란 이야기들이 많이 나오고 있다.
특히 금융부담이 단기간 빠르게 늘어남에 따라 주택시장에는 악영향을 미칠 것으로 예상된다. 이에 따라 내년부터는 내 집 마련을 하려는 수요들은 금융전략이 가장 중요하고, 대출 비중이 높은 다주택자들은 점차 출구전략을 세워 부담을 낮추는 것이 중요할 것으로 보입니다.