윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령으로 선출되면서, 주택시장에도 많은 변화가 일어날 전망이다. 문재인 정부의 강력한 규제가 어느 정도 완화할 것이란 기대감이 높아지면서, 주택시장에도 훈풍이 다시 불지 관심을 끌고 있다.
우선 주택 관련 세금이 크게 손볼 것으로 보인다. 다주택자들에게 집중된 징벌적 과세제도를 대대적으로 손보기로 했다. 윤 정부는 향후 세제개편을 통해 1주택자들은 물론 다주택자에게도 혜택이 골고루 돌아가게 할 계획이다. 실제, 다주택자들에게 적용되던 ‘징벌적 과세’를 완화하는 내용이 공약에 다수 포함돼 있다.
윤당선인은 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 최장 2년간 한시적으로 배제하고 부동산세제의 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책도 재검토하기로 했다. 또, 조정대상지역에서 2주택 이상 보유자에게 적용되던 취득세 누진세율(최고 12%)도 완화할 계획이다. 종부세도 장기적인 관점에서 재산세와 통폐합키로 했으며 세부담도 줄여 주기로 했다.
이에 따라 다주택자들과 고가주택 소유자들의 경우 세금부담이 낮아질 것으로 보인다. 세금규제완화로 시장 안정을 도모한다기 보다, 다주택자들의 매물들이 시장에 풀려 가격을 조정하는 효과를 노린 것으로 분석된다.
두번째는 수도권 130만 가구를 포함해 5년 간 전국 총 250만 가구 이상 새주택을 공급하는 정책이다. 재개발∙재건축을 통해 47만호 공급(수도권 30.5만호)을 하겠다고 밝혔는데, 재개발∙재건축 규제가 완화를 통한 공급정책으로 도심 내 재개발∙재건축 예정지들의 집값이 오를 것으로 보인다.
실제, 공약집을 살펴보면 △정밀안전진단 기준 완화 △용적률 인센티브를 통한 공급물량 20~30% 확대 △재건축초과이익부담금 완화 등이 주요 골자다. 그 동안 사업성 저하로 지체돼 있던 중층 재건축 아파트들의 경우 용적률 상향 조정을 통해, 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다.
특히, 서울시의 경우 지난 3일 ‘2040서울도시기본계획’을 통해 용도지역과 층고제한을 폐기하겠다고 밝히면서 노원, 도봉쌍문, 강동명일, 광진자양∙광장 강서가양, 여의도, 용산동부이촌 등 중층 재건축 단지들이 모여 있는 지역들의 아파트값이 상승할 것으로 보인다.
이 밖에 공급정책으로는 △도심∙역세권 개발을 통한 20만호(수도권 13만호) △국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호) △소규모 정비사업 10만호(수도권 6.5만호) △공공택지 142만호(수도권 74만호) △기타 13만호(수도권 12만호) 등이다.
세번째로는 앞서 언급했던 재개발∙재건축∙리모델링 활성화 공약이다. 재건축 아파트의 정밀안전진단 기준을 완화해, 30년 이상 노후 주택은 안전진단이 면제된다. 또 구조안정성 하중치를 하향조정하고, 설비노후도 및 주거환경 가중치는 상향 조정할 것으로 보인다.
재건축 초과이익 환수제도 완화해 조합원들의 부담도 줄어들 것으로 전망된다. 여기에 분양가 규제운영도 합리화하여, 토지비, 건축비, 이주비, 명도 소송비 등을 반영해 분양가를 심의할 것으로 예상된다.
네번째는 1기신도시에 대한 재정비 정책이다. 앞서 언급한 재건축 아파트들의 규제 완화를 통해, 노후화된 1기 신도시들의 아파트들을 재정비해 10만 가구를 추가로 공급한다.
1기 신도시 재정비 정책은 재개발∙재건축∙리모델링 활성화 정책과 더불어 시행되면 아파트값에 많은 영향을 줄 것으로 보인다. 특히, 분당과 일산, 평촌, 산본 등 중층 재건축단지들이 많아 재건축 사업이 어려워 리모델링을 고려했던 아파트들도 재건축으로 선회할 것으로 보인다. 1기 신도시의 경우 입지적으로 뛰어난데다 GTX개발, 재건축 사업과 맞물리면서 윤정부 최대 수혜지역으로 떠오를 전망이다.
다섯번째는 공공임대주택과 민간임대주택을 활성화해 전월세난을 해결하겠다는 정책이다. 세제와 금융지원을 강화해 민간임대시장을 활성화하겠다는 취지다. 공공택지에 민간임대를 적극 공급하고, 10년 이상 장기임대주택은 양도세 장기보유특별공제율을 70%에서 80%까지 높여준다. 임대차법도 전면 재검토해 현재 운영되고 있는 임대차 3법도 수정할 것으로 보인다.
이에 따라 문정부에서 임대사업자 등록 시 없어졌던 세금혜택이 다시 살아나면서, 다주택자들의 임대사업자 등록이 다시 살아날 전망이다.
마지막으로 주택담보대출규제를 완화하는 것도 눈길을 끈다. 생애 최초 주택구입자들에게는 LTV 상한선을 80%까지 인상해 준다. 생애최초 주택구입자가 아니면 △LTV 상한선 70% △다주택자는 30~40% 차등화를 통해 주택시장의 금융지원이 더욱 수월해질 전망이다.
여기에 신혼부부 또는 최초 주택구입자는 저금리 대출도 지원된다. 신혼부부는 4억 원 한도에서 3년 간 저리금융지원을 해주고, 생애최초 주택구입자는 3억원 한도에서 3년 간 저리 금융지원이 된다.
또한 중위소득 120%이하 청년은 최대 2억, 신혼부부는 임차보증금의 80% 범위에서 수도권 3억, 그 외 지역 2억원까지 전세대출 및 대출상환이자도 지원한다. 전월세 보증금을 최장 10년 동안 저금리로 이용 가능하게 해준다는 정책이다.
이밖에 소규모 정비사업 지원, 비거주 외국인 주택거래 허가제 등의 정책도 있다.
윤정부의 정책은 공급을 늘리고, 규제는 완화해 시장을 안정화시킨다는 목적이다. 공급정책이 실현만 된다면, 시장 안정화에 기여할 것으로 보인다. 다만, 우려되는 점은 재건축∙재개발 완화와 다주택자나 고가주택 소유자들의 세금완화 정책이 지역적 불균형을 더욱 가속화 시킬 수 있다는 점이다.
특히, 고가주택이면서 재건축 단지들이 집중된 강남권 아파트 시장은 당장 가격 상승으로 연결될것으로 보인다. 반면, 구축이 많은 강북권이나 비인기 지역의 주택들은 시장에 매물로 내놓으면서 지역 간 불균형, 유주택자와 무주택자 간 양극화는 더욱 심화되는 것은 아닐지 우려된다. 따라서 새정부는 공급은 꾸준히 이행하면서, 규제완화를 통해 발생될 수 있는 문제들을 해결할 수 있는 정책들도 함께 모색해야 한다고 본다.