국토교통부가 민간 이끄는 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에 관해 공공 주도의 도심복합사업 수준으로 규제를 완화하겠다는 방침을 밝혔다.
국토연구원은 18일 서울 강남구 건설회관에서 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회와 공동으로 '1·10 대책 후속 정책 세미나'를 개최하고 도심복합사업 활성화 방안을 본격 논의했다.
지난 문재인 정부가 2021년 들여온 공공 도심복합사업은 사업성이 적어 기존 방식으로는 재개발이 힘든 지역의 용적률을 최대 700%까지 완화하고, 인허가 기간도 3∼4년 줄여 빠른 도심 주택 공급을 꾀한 제도다.
하지만 사업이 주택건설 주도로 구성돼 상업·문화시설 복합개발 또는 거점 조성에 한계가 있고, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 관한 주민 반발도 곳곳에서 계속되고 있다.
주민 반발과 공공의 역량 한계로 공공 주도 도심복합사업이 미뤄지면서 후보지 76곳 가운데 45곳(59%)이 주민 동의 요건을 충족하지 못했다.
윤석열 정부는 첫 주택 공급대책인 '8·16 대책'에 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다는 내용을 포함했고, 민간 주도의 도심복합사업 도입을 위한 법이 올해 1월 국회를 통과됐다. 개정법은 내년 2월 시행된다.
민간 도심복합사업은 조합 설립 없이 사업 기간을 줄일 수 있다는 점이 기존 공공 도심복합사업과 동일하다. 하지만 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않는다.
신탁·리츠(부동산투자회사) 같은 전문기관이 사업시행자가 돼 문화시설, 산업시설, 주택 등으로 복합개발을 할 수 있다. 토지소유자가 직접 시행 또는 공공이 사업에 참여하는 방식도 가능하다.
국토부는 민간이 창의적 역량을 충분히 발휘할 수 있도록 민간 도심복합사업의 규제를 공공 도심복합사업 수준으로 완화해 참여 유인을 높이겠다고 밝혔다.
업계에서는 정부가 사업시행자의 개발 활동에 관한 기여도를 평가해 적정 이익을 인정하고, 민간 도심복합사업에 여럿 형태의 리츠를 활용할 수 있도록 제도를 개선해야 한다는 의견이 나왔다.
이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 토지소유자, 민간 참여자, 공공이 각각 역할 정립을 하는 것이 중요하며 전문성을 갖춘 디벨로퍼의 참여를 확대해야 한다고 강조했다.
현행 부동산투자법상 리츠의 영업인가 가능 시점은 관리처분 이후이며, 영업인가 이전에는 토지 등 소유자의 현물출자가 불가능하다. 이 실장은 영업인가 시점을 바꿔 토지 등 소유자의 현물출자가 가능하게 해야 한다고도 제언했다.