서울시가 정비사각지대의 재개발·재건축을 지원하기 위해 파격적 인센티브를 비롯, 규제 완화, 전폭적인 공공지원 방안을 공개했다.

사업성 개선을 위해 용적률을 산정할 경우 보정계수를 적용하고, 노후 과밀 주거지도 정비가 가능하도록 종 세분화 이전에 적용된 현황용적률을 인정하고 추가용적률도 부여한다. 접도 요건과 고도·경관지구 높이를 완화하고 통합심의·융자를 지원해 사업 속도를 높이게 한다.

시는 27일 이같은 사항을 주된 내용으로 한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 공개했다.

이번 방안은 사업성 개선(5종), 공공지원(5종) 2대 분야, 총 10종 대책으로 꾸렸다. 사업성 개선에는 역세권 준주거지까지 종상향, 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화, 기반시설 입체·복합화가 담겼다. 공공지원 분야는 재개발 사업구역 확대, 산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화, 정비사업 통합심의 본격 추진, 정비사업 금융지원 확대, 공사비 갈등 제로 추진으로 이뤄진다.

사업이 진행되는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 배제된 곳은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 이번 방안의 주된 사항이다.

더욱이 각종 규제에 가로막혀 사업추진 방법을 못 찾은 지역에 관한 획기적 지원을 포함하는 데 주안점을 뒀다.

▶ 보정계수·현황용적률 인정 '사업성 개선'

시는 먼저 사업성 개선을 위해 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다.

교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 시작으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 올린다.

다만 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 이어진 시설 도입을 전제로 한다.

지역 간 편차를 감소하기 위해 사업성이 부족한 지역에는 기존 가구수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용한다.

현재 10∼20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 확대해 사업성을 보전해준다.

허용용적률은 지구단위계획 또는 재개발 등에서 정해지는 인센티브 용적률을 의미한다.

예를 들어 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다.

보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%를 합하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)가 되고, 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 상향한다.

이 경우 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 지어야 하는데, 보정계수 적용 여부에 의해 분양주택과 임대주택 용적률 비율이 달라진다.

보정계수를 포함하지 않았을 경우에는 '분양 275%·임대 25%'에서 적용 때는 '분양 285%·임대 15%'로 바뀌게 돼 분양주택이 10%p 증가하는 셈이다.

또 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 의해 건립돼 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과한 곳은 주변 여건 등을 감안해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

과거 고밀도로 지어진 아파트 가운데 현황용적률이 높은 지역은 사업성이 하락해 정비사업 기회를 얻기 힘들기 때문이다.

시는 향후 기본계획 변경에서 재개발·재건축 각각의 현황용적률 적용 산식 등 세부기준을 마련한다는 계획이다.

공공기여 부담도 낮춰준다.

먼저 1종→2종, 3종→준주거로 올릴 경우 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 줄인다. 공공주택 등 건축물 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 높여 준다.

이와 함께 시가 공공기여로 지은 공공주택을 사들일 경우 적용하는 매입비용 기준이 최신 자잿값·금리 등을 포함해 매년 고시될 수 있게끔 개정 주기를 줄인다는 방침이다.

▶ 접도 요건과 고도·경관지구 높이 완화…전폭적 공공지원

속도감 있는 사업을 위한 공공지원 방안도 공개한다. 먼저 접도 요건을 완화한다.

애초 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 보고 재개발을 허용하지 않았는데, 6ｍ 미만 도로에 닿은 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다.

이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 크게 확대된다.

고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 완화해 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다.

경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 푼다.

이어 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해온 심의를 통합심의로 한 번에 처리해 인허가 기간을 획기적으로 줄여준다.

원활한 자금 조달을 위해 초기 융자 지원을 늘리고, 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 공사비 갈등에 따른 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.