부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파가 부동산 시장에 커다란 파장을 끼치고 있다. 

건설사들의 위기로 대출이 어려워지는 것은 물론 지방에서는 문을 아예 닫는 곳도 늘고 있다. 이에 안정적인 내 집 마련을 위해서 건설사의 회사채 신용등급 등을 꼼꼼히 따지는 것도 필수불가결한 요소가 됐다. 

통상적인 부동산 PF는 위험성 분산이 어려운 구조다. 시행사가 총사업비의 5~10%만 투입한 채 나머지는 금융권의 대출에 의존한다. 시행사는 주택법 시행령상 법인 기준 자본금 3억원, 개인 기준 자산평가액 6억원만 있으면 설립할 수 있어, 영세한 곳이 많다. 

이러한 상황에서 PF 대출을 가능하게 하는 것은 건설사의 채무보증이다. 시행사는 규모도 크고 현금 보유량이 많은 건설사의 채무보증을 통해 PF 대출을 일으킨다. 

하지만 최근에는 이러한 부동산 PF에 대출 잔액과 연체율이 증가하며 ‘빨간불’이 켜졌다. 

한국은행이 2023년 12월 발표한 ‘금융안정보고서’에 따르면, 2023년 3/4분기 기준 부동산PF 대출잔액(채무보증 제외)은 134조3천억원, 연체율은 2.42%에 이른다. 대출잔액은 2022년 말(130조3천억원) 대비 4조원이 늘었고, 연체율은 2022년 말(1.19%) 대비 0.24% 상승한 것으로 나타났다. 

최근 PF 대출을 상환하지 못해 워크아웃을 신청한 건설사가 나오는가 하면 건설사들의 신용등급 하향도 이어지고 있는 상황이다. 

국내 신용평가사 3곳(한국기업평가, 나이스신용평가, 한국신용평가)은 올해 다수 건설사들에 대해 신용등급(전망 포함)을 하향 조정했다. 분양 경기 위축과 건설 원자재 가격 상승으로 재무 부담이 커져 등급을 낮췄다는 것이 신용평가사 3곳의 공통된 분석이다. 

엎친 데 덮친 격으로 최근에는 아예 문을 닫는 건설사들도 잇따르고 있다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템을 보면 올해 들어 부도난 건설업체는 총 6곳(3월 19일 기준)이다. 부도 업체는 모두 전문건설 업체로 지역별로는 △경기 1곳 △광주 1곳 △울산 1곳 △경북 1곳 △경남 1곳 △제주 1곳이다. 

수요자들의 움직임은 이제 회사채 신용등급 등이 우수한 건설사가 공급하는 단지로 집중될 것으로 보인다. 시장 경색으로 PF 대출 상환 위험이 증가해 유동성 위험까지 커지게 되면 준공 시기가 지연되거나 자칫 내 집 마련의 기회를 잃을 수 있다는 위기 때문이다. 

부동산 업계 관계자는 “신용등급 하향에 따라 회사채 발행이 어렵게 되면 건설사들의 자금난은 노출될 수밖에 없고 이에 따른 여파가 부동산 업계를 넘어 수요자들에게 번질 수도 있는 만큼 더욱 능력 있는 시행사, 건설사가 공급하는 단지를 찾게 되는 양극화, 선호 현상이 심화될 것으로 보인다”고 설명했다. 

▶신용등급 우수한 건설사가 선보이는 단지는

신규 분양시장에도 회사채 신용등급 등이 우수한 건설사가 선보이는 단지들의 신규 공급이 잇따르는 만큼 수요 집중도 이뤄질 것으로 보인다. 

DL건설(회사채 신용등급 A-)은 경기 안양시 동안구 호계동 일원에 짓는 ‘e편한세상 평촌 어반밸리’의 정당 계약을 4월 3일부터 5일까지 진행한다. 이 단지는 지하 3층~지상 20층, 6개동, 전용면적 59~98㎡, 총 458세대로 공급된다. 평촌생활권에 속해 교통, 교육, 생활 인프라 이용이 쉽다. 지하철 1・4호선 및 향후 GTX-C노선(예정)이 지나게 될 금정역을 도보로 이용할 수 있고 인덕원~동탄 복선전철(예정) 호계역(가칭, 예정) 이용도 가능하다. 호원초와 인접한 초품아 입지를 갖췄고, 평촌학원가도 이용할 수 있다. 계약금 10%에 중도금 무이자, 발코니 확장 무상 등 분양혜택이 제공된다. 실거주 의무가 없고 계약금 10% 완납 후 1년 뒤 분양권 전매가 가능하다. 

HDC현대산업개발(회사채 신용등급 A)은 4월, 대구시 수성구 범어동 일원에 짓는 ‘대구 범어 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 26층, 4개동, 아파트 전용면적 84·121㎡ 총 418세대, 오피스텔 전용 37·59㎡ 총 30실 규모이며, 아파트는 84㎡ 143세대, 오피스텔 37·59㎡ 30실을 일반분양한다. 대구 지하철 3호선 수성구민운동장역, 2호선 범어역 이용이 쉽다. 인근에는 동산초, 황금중, 경신중·고, 대구여고, 대구과학고 등 대구 명문 학군들이 위치해 있다. 

포스코건설(회사채 신용등급 A+)은 4월, 전북 전주시 덕진구 송천동2가 일원에 짓는 ‘에코시티 더샵 4차’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 30층, 5개동, 총 576세대 규모로 공급될 예정이다. 이마트, 하나로마트, 롯데마트 등 대형마트가 가깝고 전북대학병원, 롯데백화점 등 생활 인프라 이용이 쉽다. 백석공원, 에코시티1공원도 가까이에 있다. 

GS건설(회사채 신용등급 A)은 5월, 경기 여주시 교동 여주세종지구 공동1블록 일원에 짓는 ‘여주역자이 헤리티지’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 27층, 8개동, 전용면적 59~136㎡, 총 769세대로 공급된다. 단지 인근에 경강선 여주역이 있고 이를 이용해 판교역은 물론 수서역 등으로 이동이 가능하다. 이마트, 농협하나로마트를 비롯해 여주종합터미널 등 편의시설을 이용할 수 있으며 여주시 신청사, 공원 및 공공청사 예정부지 등이 인근에 계획돼 있어 편의성 향상도 기대해볼 수 있다. 

현대건설(회사채 신용등급 AA-)은 6월, 인천시 연수구 송도동 일원에 짓는 ‘힐스테이트 레이크 송도 5차’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 26층, 12개동, 전용면적 84~215㎡, 총 722세대 규모로 공급된다. 송도워터프런트호수(예정)가 가까이에 있다. 인천현송초, 인천현송중도 가깝다. 인천지하철 1호선 센트럴파크역과 국제업무지역을 이용해 인천시내 및 인접 지역으로 이동도 가능하다.